¿Puede un extranjero comprar una casa en el territorio español?

Sí, cualquier extranjero puede comprar una casa en España. Sin embargo, hay una diferencia. En caso de que no seas un ciudadano español, tendrás que realizar un paso extra antes de la compra.

Es muy simple, por lo que no te tienes que preocupar (si no, podemos ayudarte).

¿De qué estamos hablando?

Lo primero que debes hacer es conseguir tu número NIE. Es el número de identificación básico que todos los extranjeros deben obtener una vez que entran al país.

Además, debemos hacer una distinción. Pues dependiendo de tu país de origen, las cosas serán diferentes:

• Si eres de la Unión Europea

Si eres de un país de la Unión Europea, hay dos tipos de NIE disponibles:

1. El número NIE temporal, para aquellos individuos que no quieren vivir en España. Por ejemplo, si planeas visitar el país para realizar la compraventa únicamente (e irte posteriormente) este será el tipo de identificación que tendrás que solicitar.
2. A la inversa, el NIE de residente (uno permanente) para aquellos que realmente quieren permanecer en el país a largo plazo.

• Si usted eres ciudadano no comunitario

Por otro lado, digamos que eres ciudadano no comunitario. En ese caso:

1. Puedes solicitar el número de NIE de residente si eres residente en el país (si vives en el país más de 183 días al año).
2. NIE de no residente, si no vive en España pero le gustaría comprar una propiedad de cualquier manera.

¿ Puedo comprar una vivienda si no soy residente?

Sí, es totalmente posible comprar una vivienda en España aunque no seas residente.

Como ya hemos mencionado anteriormente, al comprador extranjero y no residente se le exigirá con carácter previo la obtención del NIE, que debe solicitarlo en la Oficina de Extranjeros en España o en la Comisaría General de Extranjería.

A esta solicitud se le debe acompañar:

• La fotocopia y el original de pasaporte completo o documento de identidad
• Una comunicación de las causas económicas, profesionales o sociales que justifican la solicitud en cuestión.

Además, recomendamos a la persona que pretenda adquirir un inmueble abrir una cuenta corriente bancaria en territorio español (por más que no vaya a residir en el país), ya que así podrá acreditar los medios económicos de pago del precio de la compraventa y de los impuestos correspondientes. Este paso no es obligatorio, pero sin duda facilitará más el proceso.

 ¿Cómo comprar una casa o piso en España siendo extranjero?

El proceso de compra de una propiedad en el territorio español puede dividirse en tres pasos diferentes:

Contrato de arras: los trámites o diligencias previos a la compraventa

Escritura pública: el contrato de compraventa

Trámites y gestiones posteriores a la compraventa

Veamos el proceso de compraventa de un inmueble durante de forma más detallada:

1.Trámites previos a la compraventa

En este apartado nacen una serie de diligencias previas a la firma del contrato vinculante entre ambas partes: las llamadas diligencias de la propiedad o due diligence.

¿En qué consiste este proceso? Básicamente en una revisión y verificación de toda la documentación de la propiedad en el registro, así como la validez de la misma.

Primero analizaremos los documentos que necesitará aquí.

Los documentos que necesitará antes de comprar una casa o un piso

Ya con tu NIE y con la casa que quieres comprar en mente, existen 3 documentos que tendrá que firmar:

• El contrato de reserva. Normalmente es el 1% del precio de la propiedad. Este porcentaje representa una pequeña cantidad que debe pagar para hacer oficialmente la oferta al vendedor de la casa.

Si el vendedor acepta la oferta, deberás pagar el contrato de arras, que es el 10% o 15% del importe del precio.

• Contrato de depósito

Una vez que tengas una copia de la escritura notarial en la que se contienen datos referentes al registro de la propiedad (por ejemplo se especifica quién es el propietario del inmueble), podemos dirigirnos al registro y pedir una nota simple, documento mediante el cuál se constata que el inmueble está libre de de deudas y cargas (tales como hipotecas).

• Contrato de arras

Además, antes de firmar ante notario la escritura pública se firma habitualmente un contrato previo, denominado contrato de arras, el cuál no es obligatorio.

Este precontrato entre comprador y vendedor tiene la finalidad de formalizar la operación entre ambas partes: el comprador muestra su clara intención de adquirir el inmueble, y el vendedor de vender.

En el contrato de arras se establecerá el precio de la compraventa, de qué forma será pagado (si quedará totalmente pagado o se realizará dicho pago a plazos), y las arras (a efectos prácticos, se trata de una paga y señal).

No obstante, este documento, a diferencia de la escritura pública, no puede usarse para la inscripción al registro de propiedad en España.

Buscando financiación y preparación para la cita con el notario

Después de que el acuerdo de preventa se haya realizado y pagado, suele existir un período de 3 meses en el que se suele buscar financiación de un banco, o simplemente esperar (en caso de no necesitarla).

Una vez que ese período haya terminado, deberás ir al notario para pagar el 90% restante.

Las condiciones de pago se definirán en el contrato de depósito.

 2. Escritura pública de compraventa

Ante notario, elaboraremos y firmaremos el contrato de compraventa. Una vez firmado, podrá ser la vivienda inscrita en el Registro de Propiedad bajo la titularidad del nuevo propietario.

Ese es el momento en el que se hace la diligencia de la propiedad. Al vendedor se le piden varios documentos para verificar que es el verdadero propietaria, que hay un acuerdo real de venta, que no hay problemas de herencia o de impuestos con la propiedad, que no hay deudas con los vecinos…

Se hará una comprobación completa de cualquier asunto legal que pueda afectar a la casa o piso que se vende.

*Consejo importante: contrata a un arquitecto y abogado especializado.

Esta parte es sin duda una de las más importantes, pues será fundamental realizar un meticuloso análisis del contrato para que ninguna de las partes salga perjudicada.

Comprar una propiedad que tiene problemas con el ayuntamiento por razones urbanísticas, y que es algo que se descubre después del pago final… es sin duda perjudicial.

Es por eso que te recomendamos recibir ayuda por parte de nuestros abogados especializados en compraventas de inmuebles en España. Te acompañaremos en el proceso de comprar o vender tu inmueble desde el principio, y nos aseguraremos que no haya ninguna cláusula que pueda perjudicarte.

3. Trámites posteriores a la compraventa del inmueble

Una vez firmado el contrato de compraventa en el notario, el proceso aún no habrá terminado. Hay 3 pasos restantes que deberás seguir para hacer frente a todas las diligencias que surja:

1. Deberemos inscribir el inmueble al Registro de Propiedad identificando el nuevo propietario.

2. Posteriormente rellenaremos los formularios referentes al pago de los impuestos de transferencia de propiedad: el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados a la Comunidad Autónoma en cuestión. El plazo de que dispones para realizar dicho pago es de 30 días desde la escritura pública.

3.Finalmente, deberemos transferir la propiedad de los servicios públicos; tales como el gas, el agua y la electricidad.